Moc se neradujte. Dnešní článek nebude o nějakém zázračném doporučení na nákup tajné podhodnocené akcie, která skýtá obrovský růstový potenciál. Dnešní článek bude o “investování”, ale do něčeho jiného než do akcií, což jsou jediné větší investice, které posledních několik let dělám. Co mě tedy tak výrazně oslovilo, že jsem nemohl odolat?

Aktuální tržní podmínky

Už dříve jsem zde psal, že nejsem příliš velkým zastáncem investování do fyzických nemovitostí a jejich pronajímání. Ne z toho důvodu, že bych si myslel, že je to horší než investování do akcií, ale spíš z toho důvodu, že je s tím obvykle spojená ku****ká práce a nervy. Zatímco akcie jsou bezúdržbové a jediné negativní, co se pojí s jejich držbou, může být stres z občasných propadů trhů, u pronajímání nemovitostí se k tomu ještě přičítá dost práce kolem a jednání s lidmi.

Z důvodu výše uvedených vlastním pouze nemovitost, ve které bydlím, a ještě pár bezúdržbových nemovitostí (typicky garážová stání apod.). Nic z těchto aktiv není na hypotéku. Jenže už několik let cítím potřebu aktivního odpočinku na venkově, v přírodě. Bydlím totiž ve městě v bytě, byť poměrně velikém. Dříve nebyl problém si na každý víkend pronajmout apartmán nebo hotelový pokoj. Takto jsme s manželkou fungovali solidně dlouho, jenže když máte děti, všechno se trošku komplikuje…

Takže jsem poslední cca tři roky hledal “ideální” nemovitost k rodinné rekreaci, kam bychom mohli vyrážet na víkendy, ale i na delší dobu, kdykoliv po celý rok. Nepředpokládám, že bych tuhle nemovitost pronajímal, i přes to ji považuji jako investici. V průběhu března až května 2020 se mně podařilo takovou konečně najít (nemá to nic společného s koronavirem).

Jakou má tohle všechno spojitost s tímto blogem o financích? V aktuálním tržním nastavení a možností financování…

Hypotéka nebo cash?

Dlouho jsem řešil, jakým způsobem nemovitost financovat, jestli vlastní hotovostí nebo půjčenými penězi. Nakonec tomu nahrála koronakrize, která moje rozhodování urychlila.

Aktuální doba je poměrně zajímavá. Úrokové sazby jsou blízko nuly, inflace byla prozatím taky velmi nízko a státy chrlí nové a nové peníze do systému. Když si dám všechny tyhle body dohromady, tak mně vychází, že být v roli “emitenta dluhu” je momentálně velmi výhodné.

Zatímco u úrokových sazeb to vypadá, že zůstanou nízko velmi dlouho (pozn.: FED včera potvrdil, že nedojde ke zvýšení úrokových sazeb do konce roku 2023), o inflaci tohle platit nemusí. A co je pro věřitele nejhorší možný scénář? Rostoucí inflace a úrokové sazby! Pokud se na to podíváme optikou finančních trhů, tak v dnešní době je totální nesmysl kupovat státní dluhopisy s dlouhou dobou splatnosti. Ne jenom proto, že je tam extra nízký úrok, ale hlavně kvůli riziku rostoucí inflace a úrokových sazeb v horizontu let. A nákup dluhopisů je v podstatě to stejné, co poskytnutí hypotéky.

Takže jsem zašel do banky a zjišťoval, jaké jsou aktuálně možnosti…

1. rozhovor s bankéřem

Já: Dobrý den, rád bych si vzal hypotéku s co nejdelší fixací, ideálně tak na 20 let. Co mně můžete nabídnout?

Bankéř: No na 20 let Vám nic bohužel nabídnout nemůžu, ale na 15 let ano.

No, tak tohle jsem nečekal. Měl jsem za to, že mně každá banka nabídne maximálně 10 let fixaci, ale v tomto případě překvapili.

Já: To zní zajímavě, pokud budu uvažovat fixaci na 15 let, jakou úrokovou sazbu mně můžete dát při délce hypotéky na 15 až 20 let a zároveň abych musel co nejmenší část financovat ze svého?

Bankéř: Jste náš dlouholetý klient… blablabla… nejnižší sazbu, jakou Vám můžeme nabídnout je 2,19 % p.a. na 90% hypotéku.

Já: To zní velmi dobře. Popřemýšlím o tom a dám Vám vědět. Děkuji.

Měl jsem v zásadě dvě možnosti:

1. Celou nemovitost zaplatit hotově a s žádnou hypotékou se neotravovat.
2. Vzít si hypotéku a zaplatit jenom 10 % kupní ceny nemovitosti.

Pokud bych chtěl celou kupní cenu financovat ze svého, musel bych odprodat část akciového portfolia, protože nedržím skoro žádnou hotovost – vyhovuje mně plná zainvestovanost. A to se mně teda nechtělo.

Naopak v případě hypotéky nemusím na portfolio šáhnout, protože mně peníze půjčí banka, takže to beru tak, že se vlastně lehce pákuji do jiného aktiva než akcií. No a za předpokladu, že úrokové sazby nijak dramaticky klesat do záporu nebudou a spíš než deflaci lze očekávat inflaci v delším horizontu, nebylo už o čem rozmýšlet.

2. rozhovor s bankéřem

Tento byl o poznání vtipnější než první. Už na mě byly nachystaní bankéři dva a šlo o dojednání konkrétních podmínek.

Já: Dobrý den, rád bych si vzal 90% hypotéku s fixací na 15 let, doba trvání 15 až 20 let. Platí stále úroková sazba 2,19 % p.a.?

Bankéři: Ano, platí. Jen bychom s Vámi rádi prodiskutovali tu fixaci. Skutečně to chcete na tak dlouho? Spíše bychom Vám doporučovali fixaci 7 až 10 let.

Já: Řekněte mně jediný rozumný důvod, proč bych měl chtít kratší fixaci.

Bankéři: No… ehm… Většina lidí si bere právě takovéto fixace. Navíc 15 let je hrozně dlouhá doba a vy nevíte, co se může stát.

Cože? To si ze mě dělají srandu? To sakra nevím ani u sedmi let!

Já: Ano, chci co nejdelší fixaci, nemám s tím žádný problém.

Bankéři: Dobře. Nás samozřejmě těší, že s námi chcete být tak dlouho. Jste skvělý klient.

Já: Nejsem skvělý klient, vy mně akorát dáváte velmi výhodnou nabídku, to je celé. Navíc… aktuálně je inflace přes 3 %, úrokové sazby téměř 0 % a spíš se přikláním k tomu, že do záporu nepůjdou. Vy mně půjčujete na 15 let za 2,19 % p.a. Tohle se prostě nedá odmítnout!

Bankéři se na mě nechápavě podívali, potom se nechápavě podívali na sebe a bůhví, co si mysleli. Potřásli jsme si rukama a rozloučili se.

Pokud máte hypotéku, je dnešní doba určitě velmi zajímavá na přefinancování (pokud to podmínky dovolují) a zafixování si nízkých úrokových sazeb na delší dobu. Ano, sazby mohou být ještě nižší (spekulace), ale spíš jen kosmeticky.

Celý dnešní článek bych rád shrnul mírně upraveným lidovým rčením “Hloupý kdo dává, hloupější kdo nebere” , které se hodí do aktuálních tržních podmínek:

Hloupý kdo půjčuje, hloupější kdo si nepůjčí.

– FinHacker